首页

加入收藏

您现在的位置 : 首页 > 最新资讯

深受房地产拖累,物管“现金奶牛”盈利大跌

时间:03-14 来源:最新资讯 访问次数:100

深受房地产拖累,物管“现金奶牛”盈利大跌

房企和旗下物管公司的关系,可谓“一荣俱荣、一损俱损”。地产上行期,房企是物管坚实的“后盾”,为其输送源源不断的在管项目;当房企身陷困局,物业公司也难逃波动,不仅增长速度下滑,业绩表现也遭到“反噬”。近日,多家物管公司披露2023年业绩预告,其中仅两家净利润实现增长,包括碧桂园服务、雅生活服务在内的6家物管公司,净利润则均出现不同程度下滑或亏损。关联方应收款减值拨备、对商誉进行减值计提等,是物管公司业绩下滑的主要原因。虽然近年来,物管公司纷纷谋求独立发展,但短期内房企母公司的状况,还是会对物管企业带来巨大影响。物管公司要真正实现独立稳定增长,还需要不少时间。“现金奶牛”失意过往以来,物管公司因其业务、收入的稳定性,被市场称为“现金奶牛”。房企在售和已售的众多新房项目,都是自家物管公司收取物业费的一大稳定来源。但随着房企接连陷入困境,新开工及推售项目减少,已售项目交房也困难重重,物业公司“躺着赚钱”的日子也变了。除了增长速度放缓,如今盈利也大幅下滑。3月12日,有两家物管公司披露2023年业绩预告。弘阳服务预期2023年净利润将介于人民币1000万元至人民币2000万元之间,较2022年同期9390万元下降79%至89%。同期,中天服务实现营业收入3.40亿元,同比增长10.95%;归属于上市公司股东的净利润出现较大幅度的下滑,为2021.98万元,同比下降67.19%。在这之前,有两家更头部的公司——雅生活服务和碧桂园服务,业绩预告更是引发关注。据3月10日雅生活披露,公司预计2023年股东应占溢利将介于3.2亿元至5亿元之间,这一数字较2022年同期的盈利水平大幅下滑73%至83%。消息一出,引发物业板块震动,业绩发布第二天雅生活服务股价大跌,盘中跌幅一度接近14%。投资者疑惑的点在于,2023年中期,雅生活服务还录得收入约77亿元,同比增长1.0%;股东应占利润8.39亿元,同比下降20.7%。到年底,为何股东应占利润继续大幅缩水?对此雅生活服务给出三点原因。一是,集团正在进行业务结构调整,其中外延增值服务的收入及利润占比有所下降,同时非周期性业务的占比提高导致相关成本增加。第二,由于房地产市场供求关系发生重大变化,集团关联方客户面临阶段性资金流动性压力,导致关联业务结算周期增长,公司对关联方客户贸易应收款项的减值拨备金额进行评估,计提大约2亿元至3亿元的减值准备。第三,因过往年度收并购的部分附属公司,业务拓展未能如预期开展,集团对该部分业务进行调整,导致部分附属公司收入及利润下降,因此就商誉减值计提约4亿元至5亿元。碧桂园服务给出的原因与此类似。3月7日,碧桂园服务发布盈利警告,预计2023年未经审核综合期内净利润约4.52亿元至5.77亿元,同比降约74.5%至80%。利润大降背后,碧桂园服务就关联方所欠的贸易应收款项进行了计提减值拨备约18亿元至23亿元;同时对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿元至18亿元。碧桂园服务进一步解释称,公司若干业务开展情况不及预期,相关业务毛利率下降;此外,出于谨慎性原则,对若干信用风险显著上升的客户提供服务后,在本集团完成履约义务且已收取该等客户的对价时,方将收取的对价确认为收入。早在去年,碧桂园服务的应收账款问题便受到关注。截至2023年中期,碧桂园服务来自于关联方的贸易应收款为23.01亿元,来自第三方的贸易应收款为160.91亿元。“会依法依规处理应收账款问题,必要时会适当缩减一些不必要的关联交易服务。”管理层称,确保与碧桂园业务和财务独立,不会做任何利益输送行为。再看其他物管公司,盈利下滑的原因,无一例外都逃不开受房企“拖累”。弘阳服务表示,利润显著下降,主要因房地产行业市场环境变动,关联房地产开发商客户面临流动性困境,这导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加。同时,由于房地产开发项目服务需求的减少,非业主增值服务收入也呈现下滑趋势。金科服务也表示,预计2023年度公司股东应占净亏损介于8亿至11亿元人民币之间。主要亏损原因是对金科地产集团未偿还应收款项的减值拨备,尽管金额较2022年有所下降。物企何时能独立发展?物业公司的发展,一直绕不开“难以独立”这一问题。作为房企旗下板块,物管公司与开发商休戚相关。曾经的业绩高速增长期,物管公司的非业主增值服务及社区(业主)增值服务毛利率过高,被质疑存在房企利润输送,以刺激上市公司股价;当母公司陷入资金困境,物管公司甚至会对其进行“反向输血”。克而瑞物管表示,2023年是房企偿债高峰年份,但市场销售疲软、企业融资不畅,物企反向“利益输送”仍在上演。年内,物企通过担保付款、动用IPO资金向关联方发放贷款、股权被出售/减持等方式“变相输血”关联方。但这些操作的风险也在持续暴露,多家企业核数师发现企业违规操作,给物企带来了负面影响。与房企关联方深度绑定,也给物管公司带来了业绩风险。中指研究院总结称,近年来,上游出险房企数量多、违约金额大、债务重组周期长,房地产市场不稳定因素增加,部分物业企业受到关联方“拖累”,面临巨大的发展挑战。“在关联方的影响下,物业服务企业面临以下后果:应收账款恶化,财务坏账风险加大;大额资产减值计提,导致企业利润‘失血’持续经营风险升高,企业战略发展受限;控制权转移风险及其破坏性被加速放大。”中指研究院表示。据克而瑞物管统计,2023年中期物管上市企业应收账款均值上升至16.6亿元,同比增长23.5%,同期营收增速仅9.3%,应收账款增速依然超过营收增速,未来仍有坏账暴露风险。为遏止风险蔓延,不少物管公司和母公司“对簿公堂”。此前,至少有鑫苑服务、金科服务和恒大物业等三家上市物企,对关联方提起法律诉讼,追缴借款及被挪用的资金。比如,2023年5月,金科服务起诉金科股份要求偿还借款及利息15.32亿元。但中指研究院表示,物管公司通过诉讼直接追回欠款或被挪用资金的可能性较低,此举的意义在于:从法律角度公开确认债权关系;表明企业独立发展的态度,向市场和投资者交代。如今,对关联方应收账款计提减值,已大幅影响了物管公司的业绩。中指研究院物业总经理牛晓娟表示,随着地产行业流动性危机,关联方资金紧张,应收账款回收难度增加。未来收回的可能性,取决于地产行业复苏情况和物企自身的风险管理能力。此外,之前物管公司“疯狂”收并购,以扩大在管规模,刺激资本市场表现,但也埋下了后续隐患,引发大额商誉减值。牛晓娟表示,商誉减值的原因包括被收购方业绩不达预期、行业环境变化等。当前原因主要是市场变化,被收购方盈利能力下降。“过去几年在开发商支持和资本的助推下,部分物业公司取得了超过正常经营均值的增速,随着突如其来的地产周期下行与疫情,增速又快速回落。”中泰证券表示。整体来讲,经过地产震荡后,物管公司发展正回归正常水平。克而瑞物管表示,未来3年物管行业营收增量约5000亿元。其中,基础服务营收规模净增长约2565亿元,增值服务营收规模净增长约2412亿元。中指研究院认为,当前关联房企风险尚未出清,物业企业应守住不被关联方“拖垮”的底线。中长期来看,需优化企业治理结构,突出业务能力建设;改善治理结构,优化控制权配置;强化外拓能力建设,最终实现对关联方的业务乃至品牌的反超。

本信息由网络用户发布,本站只提供信息展示,内容详情请与官方联系确认。

标签 : 最新资讯